Financie
Kalkulačka výnosu z prenájmu bytu
Vypočítajte výnos prenájmu po neobsadenosti a prevádzkových nákladoch. Porovnajte hrubý výnos a čistý prevádzkový výsledok.
Bezplatná online kalkulačka
Zadajte svoje údaje
Hrubý výnos a prevádzkový výsledok prenajímaného bytu
Hrubý výnos porovná ročné nájomné s vloženým kapitálom. Prevádzkový výsledok už zohľadní vlastnú neobsadenosť a ročné náklady. Do kapitálu sa pridajú aj náklady kúpy a úprav, aby percento nevychádzalo iba zo samotnej ceny bytu.
Nájomné zadajte bez záloh na služby, ktoré iba preposielate. Prevádzkové náklady by mali patriť vlastníkovi a nemali by byť započítané dvakrát. Rast ceny bytu sa nemodeluje; úroky financovania a daň sú zahrnuté len vtedy, keď ich vedome pridáte do vlastných nákladov.
Ako vyplniť vstupy
Pri porovnávaní si najprv pripravte údaje z rovnakej ponuky alebo rovnakého obdobia. Suma peňazí sa zadáva v eurách najviac na dve desatinné miesta; počet mesiacov alebo rokov musí byť celý.
- Kúpna cena (€): Zadajte kúpnu cenu. Pri porovnávaní bývania sa vedľajšie náklady kúpy zadávajú samostatne.
- Náklady kúpy a úprav (€): Zahrňte jednorazové náklady kúpy a úprav. Zvýšia vložený kapitál, z ktorého sa ráta percentuálny výnos.
- Mesačné nájomné bez záloh (€): Pri prenájme investície ide o mesačné nájomné bez záloh na služby. Pri porovnaní bývania použite celkové porovnateľné mesačné náklady nájmu.
- Neobsadenosť počas roka (%): Zadajte vlastný podiel roka bez príjmu z nájmu. Napríklad 100 % znamená, že v modelovanom roku nezískate žiadne nájomné.
- Ročné prevádzkové náklady vlastníka (€): Zadajte ročné náklady znášané vlastníkom. Zálohy na služby nezapočítajte druhýkrát; financovanie a daň pridajte len vtedy, keď ich chcete vedome zahrnúť.
Výpočet a význam výsledku
Investovaný kapitál = cena + náklady kúpy. Ročný čistý výsledok = nájom × 12 × (1 − neobsadenosť/100) − prevádzkové náklady; výnos = výsledok/kapitál × 100.
Hlavný výsledok je čistý prevádzkový výnos investície. Čítajte ho spolu s doplnkovými položkami: hrubý výnos z plne obsadeného roka, ročný prevádzkový výsledok, ročný príjem po neobsadenosti. Výsledky sa menia podľa vašich vstupov, takže na porovnanie ponúk používajte rovnakú metodiku.
Príklad s konkrétnymi číslami
Predvolený scenár: Kúpna cena (€) = 150000, Náklady kúpy a úprav (€) = 5000, Mesačné nájomné bez záloh (€) = 650, Neobsadenosť počas roka (%) = 5, Ročné prevádzkové náklady vlastníka (€) = 1200.
- Čistý prevádzkový výnos investície: 4,0065 %.
- Hrubý výnos z plne obsadeného roka: 5,0323 %.
- Ročný prevádzkový výsledok: 6 210 €.
- Ročný príjem po neobsadenosti: 7 410 €.
Ukážka používa uvedené vstupy. Po ich zmene sa zmení aj výsledok; predvolené hodnoty sú príklad, nie ponuka ani predpoveď.
Čo treba pri výsledku zohľadniť
Bez rastu ceny, úrokov úveru, odpisov a dane z príjmu, ak nie sú zahrnuté vo vlastných nákladoch. Negatívny prevádzkový výsledok je možný.
Súvisiace výpočty
Kalkulačka nájom vs hypotéka; Kalkulačka prenájmu alebo kúpy bývania.
Predpoklady a obmedzenia
Bez rastu ceny, úrokov úveru, odpisov a dane z príjmu, ak nie sú zahrnuté vo vlastných nákladoch. Negatívny prevádzkový výsledok je možný.
Zdroje a metodika
Časté otázky
Aký je rozdiel hrubého a čistého prevádzkového výnosu?
Hrubý výnos porovná plne obsadený ročný nájom s vloženým kapitálom. Čistý prevádzkový výsledok odpočíta modelovú neobsadenosť a vlastné ročné náklady.
Patria náklady kúpy do vloženého kapitálu?
Áno. Kúpna cena a náklady kúpy a úprav sa sčítajú, takže percentuálny výnos vychádza z celkového vloženého kapitálu.
Ako sa započíta neobsadenosť?
Ročný nájom sa zníži o zadaný percentuálny podiel bez príjmu. Pri 100 % neobsadenosti je príjem z nájmu nula.
Môže byť čistý prevádzkový výnos záporný?
Áno. Zadané ročné náklady môžu prevýšiť príjem po neobsadenosti. Kalkulačka stratu neskrýva.
Zahrňuje výsledok hypotéku a daň z príjmu?
Nie automaticky. Ide o prevádzkový model bez financovania, dane, odpisov a rastu ceny, pokiaľ niektoré náklady výslovne nezahrniete do vlastného vstupu.
